Pyetje Të Shpeshta

Pyetje Rreth Shitjes

• A lejohet ligjërisht që një i huaj të blejë pronë në Shqipëri?

  Po, të huajt mund të blejnë prona në Shqipëri pa kufizime për: a) Apartamente b) Dyqane / ambiente biznesi c) Truall (tokë urbane) - Kufizim ekziston vetëm për tokën bujqësore – një i huaj nuk mund ta blejë direkt, përveç rasteve kur: 1. Ka rezidencë të përhershme në Shqipëri, ose 2. Hap një shoqëri shqiptare (kompani) dhe e blen toka në emër të kompanisë.

• A është prona e regjistruar dhe me dokumente të plota?

  Ky është kontrolli më i rëndësishëm. Duhet të verifikohen: 1. Certifikata e Pronësisë (origjinale, jo fotokopje e pa vulë) 2. Planimetria e miratuar 3. Leja e Ndërtimit (për ndërtime të reja) 4. Nuk duhet të ketë barrë hipotekore (sekuestro, kredi, konflikte trashëgimie) 5. Sipërfaqja në certifikatë të përputhet me atë reale 6. Verifikimi bëhet te ZVRPP/Hipotekë ose online në portalet e e-Albania nga noteri.

• Sa zgjat procesi i blerjes dhe regjistrimit?

  Nëse dokumentet janë të rregullta: - Nënshkrimi i kontratës: 1 ditë - Regjistrimi i kontratës në ZVRPP: 2–20 ditë,

• A duhet të jetoj në Shqipëri për të blerë pronën?

  Jo. Shumë të huaj blejnë prona edhe pa qenë fizikisht në vend, përmes: - Prokurës së posaçme - Agjentit ose avokatit të autorizuar

• A mund të blihet prona në emër të një të huaji?

  Po, pa asnjë problem. Mjafton: - Pasaporta - NIPT i përkohshëm (noteri e gjeneron brenda ditës) - Banimi në Shqipëri nuk është i detyrueshëm.

• A duhet avokat / specialist për verifikimet? Sa kushton?

  Nuk është i detyrueshëm me ligj, por rekomandohet fort, sidomos për të huajt. Kostot tipike: Avokat / Due Diligence: 200–500€ sipas kompleksitetit Përkthim zyrtar: 20–40€ për faqe

• A mund të blihet pronë me paradhënie + këste (off-plan)?

  Po. Ky është modeli standard për ndërtimet e reja. Zakonisht: - Paradhënie: 20% – 30% - Këste: sipas ecurisë së punimeve, deri në dorëzimin e apartamentit - Pagesa finale: në marrjen e certifikatës së pronësisë - Gjithmonë kërkohet Kontratë Rezervimi ose Kontratë Parablerje tek noteri.

• Si funksionon blerja off-plan? (shpjegim i thjeshtë)

  1. Zgjidh apartamentin 2. Firmos kontratën e parapagueshme te noteri 3. Paguan këstin e parë 4. Ndërtuesi përmbledh detajet e punimeve dhe afatet 5. Me përfundimin e objektit merret Kolaudimi 6. Pastaj bëhet kontrata finale dhe regjistrimi në Hipotekë

• A mund të merret kredi hipoteke nga banka?

  Po. Banka jep kredi si për shqiptarët, ashtu edhe për të huajt, por të huajt zakonisht: duhet të kenë të ardhura të verifikueshme duhet të kenë dokumente punësimi të legalizuara interesat mund të jenë pak më të larta

• A duhet të hap një llogari bankare në Shqipëri?

  Po, zakonisht po, sepse: Pagesat e pronës bëhen me transfertë bankare Noteri kërkon deklarim të origjinës së fondeve Hapja e llogarisë kërkon pasaportë dhe NIPT të huaji.

• Nëse prona është tokë bujqësore – a lejohet ndërtimi?

  Varet nga zonimi. Për tokë bujqësore: Nuk lejohet ndërtimi pa ndryshim destinacioni Duhet miratuar nga Institucioni i Zhvillimit të Tokës Proces i gjatë dhe jo gjithmonë i realizueshëm Në tokë urbane ndërtimi lejohet sipas planit vendor.

• Cilat dokumente duhen para firmosjes së kontratës?

  Për blerësin: 1. Pasaportë 2. NIPT (gjenerohet nga noteri) 3. Vërtetim banke për transfertat Për pronën: 1. Certifikata e pronësisë (origjinal) 2. Numri i pasurisë 3. Planimetria 4. Leja e ndërtimit (për objekte të reja) 5. Kolaudimi (kur objekti ka përfunduar)

• Çfarë është Certifikata e Pronësisë dhe pse është e rëndësishme?

  Është dokumenti zyrtar që provon se kush është pronari dhe nëse prona ka probleme juridike. Përmban: Sipërfaqen Vendndodhjen Kufijtë Ngarkesat (hipotekë, sekuestro, borxhe, konflikte) Pa certifikatë të rregullt, prona nuk mund të shitet.

• Në rast pre-sale (prona në ndërtim) — çfarë garanton që blerësi do të marrë pronësinë?

  Në projektet off-plan, siguria e blerësit mbështetet kryesisht në 3 elemente ligjore kryesore: a) Kontrata Parablerje (te noteri) Ky është dokumenti më i rëndësishëm. Në kontratë përcaktohet: - apartamenti i zgjedhur (kati, sipërfaqja, numri i pasurisë së ardhshme) - çmimi total dhe plani i pagesave - afati i përfundimit - detyrimet e ndërtuesit - penalitetet për vonesat - detyrimi që prona të regjistrohet në emër të blerësit sapo të dalë - certifikata e pronësisë b) Leja e Ndërtimit Blerësi duhet të sigurohet që ndërtuesi ka: Leje ndërtimi të vlefshme Projekt të miratuar Dokumente pronësie/kontrate për tokën ku ndërtohet Nëse nuk ka leje, rreziku rritet shumë sepse objekti mund të mos legalizohet. c) Kolaudimi & Certifikata e Pronësisë Pasi përfundon objekti: Bashkia jep Kolaudimin Më pas krijohen numrat e pasurive të individizuara Regjistrohet prona në emër të blerësit

• Cilat janë risqet më të zakonshme ligjore kur blen pronë në Shqipëri?

  1. Leje Ndërtimi jo e rregullt Ndërtuesi mund të shesë apartamente pa patur akoma leje ose me leje të pezulluar. Rreziku: objekti s’kolaudohet, s’regjistrohet. 2. Konflikte pronësie për truallin Në disa zona ka probleme me: trashëgimtarë procese gjyqësore pretendime nga palë të treta Rreziku: procesi ngrihet juridikisht dhe ndërtimi ndalohet. 3. Hipoteka & bllokime financiare Ka raste kur ndërtuesit financojnë punimet me kredi bankare duke vënë si kolateral truallin. Nëse ndërtuesi dështon, banka mund të marrë objektin. 4. Ndryshime në projekt Ndërtuesi mund të: ndryshojë sipërfaqet shtojë kate ndryshojë fasadën ndryshojë ndarjet e brendshme Këto ndikojnë në vlerën dhe cilësinë e pronës. 5. Mospërputhje e sipërfaqes Siperfaqja në kontratë mund të mos dalë e njëjtë në certifikatë (pas matjeve zyrtare). 6. Mungesa e kolaudimit Shumë objekte mbyllen fizikisht, por procedura e kolaudimit vonohet me vite. Pa kolaudim: nuk ka certifikata pronësie. 7. Shitja e së njëjtës pronë disa blerësve Kjo ndodh kur kontrata e rezervimit nuk regjistrohet në Hipotekë

• Si matet vlera e pronës?

  a) Vlera e tregut Kjo është vlera reale e shitjes, sipas: zonës vitit të ndërtimit pozicionit cilësisë së ndërtimit tregut aktual Kjo është vlera që përfundon të paguhet mes blerësit dhe shitësit. b) Vlera zyrtare (referuese) nga shteti Agjencia e Kadastrës ka tabela zyrtare për çdo zonë (“Vlera Fiskale”). Kjo përdoret për: llogaritjen e taksave regjistrimin e kontratës vlerësimin minimal të pronave Në kontratë nuk mund të deklarohet më pak sesa vlera zyrtare. c) Vlera e deklaruar nga pronari Shitësi mund të vendosë një çmim më të lartë se tregu ose më të ulët. Nëse vlera e shitjes > vlerës fiskale, taksat llogariten për çmimin e shitjes. Nëse është më e ulët, taksat llogariten për vlerën fiskale.